После того как летом прошлого года Альфа-банк перекупил долги Mirax Group у Credit Suisse, многие на рынке почти похоронили компанию Сергея Полонского. Последовал арест главных проектов девелопера — башни «Федерация» и бизнес-центра Mirax Plaza, к тому же Mirax покинули трое миноритариев из числа основателей компании. О договоренностях с кредиторами, уходе старой команды и уроках, вынесенных за полтора года кризиса, председатель совета директоров Mirax Group Cергей Полонский рассказал в интервью газете  «Коммерсантъ».

 

 

— Во-первых, и это самое главное: Альфа-банку не принадлежит корпорация, также банку не заложены акции Mirax Group и комплексы «Федерация» и Mirax Plaza. Во-вторых, с этих двух объектов еще осенью 2009 года был снят арест. Сейчас мы остались должны Альфа-банку $155 млн (летом 2009 года — $331 млн.— «Ъ»). Под кредит заложен только наш основной офис, расположенный в стилобатной части башни «Федерация», где мы с вами сейчас находимся,— это около15 тыс. кв. м, и бизнес-центр на Брянской улице. В общей сложности — 40 тыс. кв. м. Также часть этой задолженности обеспечена моими личными поручительствами. Они были предоставлены еще весной 2009 года под кредит, полученный корпорацией в Альфа-банке до приобретения «Альфой» наших долговых обязательств у Credit Suisse (около $100 млн.— «Ъ»).

 

Сложность ситуации состоит в том, что «Альфе» не нужна наша недвижимость. Мы расплачиваемся исключительно живыми деньгами, практически все финансовые потоки, которые есть, направляются на выплаты Альфа-банку. Надеемся, что в ближайшее время мы реструктурируем этот долг с помощью Сбербанка либо с ВТБ или с Альфой выработаем дополнительные договоренности, потому существующие условия для нас очень жесткие. Но там достаточно сложный узел: нам нужно получить финансирование для «Федерации» в размере $240 млн. И при этом банки, у которых мы просим финансирование, знают, что за малейшие просрочки в выплатах Альфа-банк имеет право закрыть наш офис и мы не сможем работать и строить. Поэтому Сбербанк ставит одним из главных условий выдачи кредита — вывод из-под залога Альфа-банка основного офиса компании.

 

 

— Да, действительно, структуры господина Троценко были в пуле инвесторов. Условия по выкупу долга с дисконтом были практически одинаковыми с теми, которые предлагала «Альфа». Комментировать выбор Credit Suisse я не могу. Но при передаче долгов «Альфе» ими был грубо нарушен ряд процедур.

 

 

— Когда это вы слышали, чтобы частные банки, особенно Альфа-банк, списывали своим должникам деньги?!

 

 

— Год назад в общем мы должны были $770 млн, на начало февраля — уже около $500 млн. Основная часть, конечно, Альфа-банк и держатели долговых бумаг — CLN и облигаций на сумму $298 млн. Кроме этого $83 млн мы должны банкам — МДМ банку, ЗАО «Кредит Европа банк» и прочим кредиторам. Основная задача, оставшаяся в рамках процесса реструктуризации,— решить вопрос с держателями облигаций и CLN. Этим сейчас занимается МФК (банк Михаила Прохорова.— «Ъ»). Пока у нас получается замкнутый круг: чтобы согласовать реструктуризацию, нужно запустить процесс строительства, чтобы генерировать выручку. Для этого нужно получить новые кредитные ресурсы, привлечение которых тоже завязано на успешности реструктуризации. К сожалению, так получилось, что мы не должны были ни Сбербанку, ни ВТБ ни одного доллара. Когда начался кризис, я говорил с руководством этих банков по поводу кредитования, и получил ответ, что сначала они должны разобраться со своими должниками. Но сейчас мы возобновили переговоры с ними. Еще год назад разговаривать с банками было невозможно, потому что предложений со ставками меньше 30% не было. Сейчас мы собираем предложения.

 

 

— Решение должно быть в марте, и каким оно будет, тоже связано с результатами реструктуризации. Квадратных метров башни «Федерация» (около 150 тыс. кв. м.— «Ъ») хватит полностью, чтобы закрыть все наши долги по CLN и облигациям. Сейчас долговые бумаги являются необеспеченными. Мы хотим сделать фонд, в который будет переведено определенное количество площадей «Федерации». Будет определенная формула, по которой кто-то из держателей обменяет бумаги на метры, а кто-то будет ждать, пока офисные площади будут сданы, чтобы потом получить деньги.

 

 

— Они согласятся, потому что это комфортная схема. Мы же не предлагаем растянуть расплату на 15 лет, как некоторые.

 

 

— По 2008 году объем продаж у нас был около $1,6 млрд (около 147 541 кв. м). Соотношение долг/EBITDA было около 0,5-0,6. Очень хороший показатель! По этому году объем продаж мизерный: $0,41 млрд — это чуть более 60 тыс. кв. м, из которых примерно 36 тыс. кв. м жилой недвижимости и 27 тыс. кв. м коммерческой. Отчасти это связано с тем, что «Альфа» в августе наложила аресты и у нас остановились все продажи. Как я уже говорил, сейчас рынок стал оживать, но чтобы давать точную оценку, надо дождаться конца первого квартала.

 

 

— Я считаю, на рынке сложилась совершенно неадекватная ситуация: готовая квартира в панельном доме в Бутово стоит $4,5 тыс. за 1 кв. м, а офисные площади в «Федерации» сегодня можно купить за $5-6 тыс.! Получается, что самое дешевое низкокачественное жилье стоит примерно так же, как площади в бизнес-центре класса А, который недавно получил международную премию как самое высокотехнологичное здание! Это же абсурд! Если же говорить о нашей позиции: эконом-класс — просто не наша тема, какой бы привлекательной с точки зрения заработка она ни была. Мы не хотим этим заниматься, хотя по некоторым нашим площадкам мы получали подобные предложения. Если бы оказалось, что Mirax Group сегодня не в состоянии решить проблемы с реструктуризацией, если бы нас приперли к стенке, мы, наверное, пошли бы на это. Но на данный момент у меня рука не поднимется строить панельный дом. Поймите, одна компания не может строить и панельные дома, и такие здания, как «Федерация». Я от сотрудников корпорации требую, чтобы они подходили к работе креативно, нестандартно, требую оптимальных и высокотехнологичных решений с точки зрения качества, архитектуры, дизайна. И вдруг я им скажу, что мы будем штамповать панельные дома. Поверьте мне, 90% напишут заявления и уволятся. Я вообще уверен, если бы не было luxury-товаров, мир бы остановился. Представьте себе, что нет Maybach, Mercedes, пятизвездных отелей, дорогих квартир и так далее, зачем тогда людям зарабатывать деньги?

 

 

— Скажу одно: панель надо строить за МКАД, достаточно, что пол-Москвы в хрущевках. Ни в одной столице Европы не строят панельные дома. И в Москве, и в Питере надо запретить возводить панель.

 

 

— В стране скоро будет очень серьезная просадка по объектам бизнес-класса. За время кризиса практически никто серьезные проекты, исключая эконом-сегмент, не запускал. В ближайший год-два будет дефицит по предложению на рынке качественных жилых площадей, чуть позже — офисных. На сегодня мы уже видим стабилизацию. Более того, у нас по офисным площадям «Федерации» на вторичном рынке цена вернулась на докризисный уровень: по последним сделкам, когда владельцы наших площадей перепродавали офисы, цены приблизились к $11,5-12 тыс.

 

 

— Еще чуть-чуть — и, похоже, галстук есть не придется. Если цены еще немного вырастут в первом квартале. К тому же, если смотреть в рублях, то цены за прошедший год с лишним уже выросли.

 

 

— Когда начался кризис, я первый начал говорить о том, что нужно снизить ипотечные ставки до 6-7% годовых. Даже 10% — очень много. И это реально. В июне на экономическом форуме в Петербурге я заявил, что к концу года ставка по ипотеке будет в районе 8-9%. Все смеялись, но уже сегодня ставка рефинансирования ЦБ снизилась с 13 до 8,75%. Считаю и готов подписаться под тем, что к концу этого года, максимум в середине следующего, стоимость денег для ипотечников будет 6-7%, даже не 8%. Объясню, почему это возможно. У всех банков сегодня сверхликвидность, а качественных заемщиков не осталось. То есть, когда начался кризис, банки, чтобы закрыть дырки в балансе, начали увеличивать стоимость привлечения депозитов от населения, и люди понесли свои деньги. Особенно этому способствовало то, что гарантом по вкладам выступало и выступает сейчас государство.

 

Этим мы сами дестимулировали желание у людей тратить деньги. Задумайтесь: вы берете пятилетнюю зарплату, кладете под 18% и получаете годовую зарплату в виде процентов! При этом в случае, если что-то происходит с банком, государство вам возвращает ваши средства. Абсолютно безрисковая операция. В июне я отправил письмо, где просил и ФАС, и другие органы разобраться, каким образом банки собираются отдавать такой большой процент, и вообще насколько это все законно. В конце июля ЦБ, наконец, начал вводить ограничения по верхней границе ставки по привлечению депозитов от населения — на уровне 16,75%. Я вообще считаю, что если человек приходит в банк и кладет деньги больше чем под 10% годовых, то государство не обязано гарантировать ему возврат денежных средств. А если бы какой-то банк предложил 50%? Кроме того, когда банк привлекает под 18% деньги, то выдавать кредиты он может минимум под 24%.

 

 

— Сегодня нет формулы, с которой можно было хотя бы примерно спрогнозировать развитие бизнеса, в частности, нашего, на пять лет и более. Мир изменился глобально и еще будет меняться. Все математические и экономические модели, которые работали до кризиса, оказались полностью неработоспособными. Очень много «открытых параметров», из-за чего нельзя сегодня писать бизнес-план. За последний год мы видим увеличение стоимости денег от 9 до 30%. Это 300-процентная разница. Второй параметр — курсовое соотношение рубля к иностранным валютам и соотношение евро/доллар: за последний год колебания были от 25-26 руб. до 35 руб. за $1. Девелоперы в среднем рассчитывают на доходность 10-12% в год, но как ей следовать, если у вас только одно колебание курса евро/доллар составляет больше 20%? Спрос упал в два-три раза. Считается, если больше четырех параметров открытые, то есть их изменение в течение года больше чем 20%, то система полностью дестабильна. А это делает невозможным реализацию проектов с большими горизонтами планирования. Поэтому я уверен, что в ближайшее время все уйдут в краткосрочные проекты и масштабными и долгосрочными никто заниматься не будет.

 

 

— Компания последние полтора года находится в трудном положении. Было психологически очень тяжело работать, поэтому я своих ушедших партнеров понимаю. Основная проблема, с которой столкнется страна после выхода из кризиса,— проблема психики людей. 80-85% моих знакомых из бизнес-среды говорят, что кризис закончится и они больше бизнесом заниматься не будут.

 

 

— Алексею Адикаеву принадлежало 3% акций компании, Дмитрию Луценко — 5%, у Максима Привезенцева последние два года не было акций, была доля в сервисной компании, управлявшей построенной жилой недвижимостью,— «Миракс-Сервис» и процент от доходов корпорации. На данный момент с Алексеем Адикаевым полностью решен вопрос — его акции вернулись в Mirax Group, у него осталось 25% в киевском проекте компании. В этом проекте также участвует и AEON Романа Троценко. Два других партнера не так давно ушли (сентябрь—декабрь), поэтому процесс еще не завершен. В частности, решается вопрос по доле Максима Привезенцева в «Миракс-Сервисе», и там есть сложности. Дмитрий Луценко остался партнером компании в проекте строительства вилл в Майами, где у него 35%.

 

 

— Мы завершаем процесс «перезапуска», перезагрузки полностью всей команды. Мы даже такую хотим разрабатывать рекламу: «Mirax — перезагрузка». Николай Кошман, первый зампред правления, возглавит управление строительства, Олег Витько — управление и эксплуатацию недвижимости, Олег Косован — инвестиционные проекты, Алексей Куницын — административные вопросы, Кирилл Маслиев — продажи недвижимости. Максим Темников, единственный из моих партнеров и членов совета директоров, который остался в компании, становится на этот год председателем правления и будет отвечать за оперативное управление компанией. Я остаюсь председателем совета директоров, займусь стратегическими задачами. В новом совете директоров у нас будет шесть человек из состава правления, и будут два независимых директора. Через год решим, кто из них займет постоянное место в совете директоров, также будет разработана опционная программа.

 

 

— Врать тогда я был не готов, а правда в этот момент была таковой. Мы делали пресс-конференцию 17 сентября 2008 года, и уже к тому моменту объемы продаж упали в пять-десять раз. В мире бушевал кризис, за день до нашей пресс-конференции рухнул Lehman Brothers. Чтобы не замечать этого, надо было быть самоубийцей. Мы видели на наших заграничных проектах, что происходит, какая сложилась ситуация в Англии, Франции, Америке, Швейцарии к лету 2008 года. Нам удалось предугадать кризис на три месяца раньше и за счет этого удалось собрать подушку безопасности суммой около $207,9 млн, которая позволила нам полтора года спокойно жить и работать. Вы сейчас спросите, а как же там Альфа-банк? Ну «Альфа» — это нештатная ситуация. Вернемся к сентябрю: даже после нашей пресс-конференции и большого числа публикаций с реальной статистикой о падении продаж со стороны правительства — никакой реакции. Только через неделю после нашего открытого письма, подписанного мною и главой Ассоциации строителей России Николаем Кошманом, первый раз кабинет Игоря Шувалова собрал антикризисное совещание. И после этого начали обсуждаться госгарантии, хоть какая-то пошла работа.

 

Весь негатив, вылившийся на нас за последние год-полгода в прессе, все равно не заставит меня отказаться от идеи открытой компании. Когда мы запускали до кризиса рекламную кампанию «Мстите лично мне», мы исходили из мнения, что девелопер, как и банк, должен раскрывать своих акционеров, так как люди должны знать, кому они несут свои деньги. В этом смысле девелопер не очень отличается от банка. Сейчас уже принято решение о том, что банки обязаны раскрывать бенефициаров, девелоперы, я уверен, тоже должны это делать. Я не хочу судить коллег по цеху, которые предпочитают иную политику, но я считаю, что у девелоперских компаний должна быть прозрачная структура собственников, должна быть финансовая отчетность по международным стандартам.

 

 

— Никаких проблем с репутацией на Западе у меня нет. Мы же расплачиваемся по кредитам. Еще до кризиса мы получили £60 млн у консорциума банков во главе с The Royal Bank of Scotland на 18 месяцев под проект «Риджент-парк» в Лондоне. Задумайтесь только, изначально процентная ставка по этому кредиту составляла 5,5%, а потом, в кризис, они вместо того, чтобы ее повышать, как это у нас делают, снизили ее до 3,5%. Как только лондонский рынок начнет восстанавливаться, а это уже происходит, мы запустим этот проект.

 

 

Источник: газета «Коммерсантъ».